房子私人設定解除怎麼辦？私設轉銀行的流程與建議

 

房子私人設定的意思

房子私人設定(簡稱私設)，就是房子私人設定抵押權。
一般民眾借貸時，將房屋、土地作為擔保性物品，
將債權權利人設定為其他民眾或是民間機構，這便是所謂的「房子私人設定」。

＞快速了解本篇總結

 

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房子貸款解除民間私人設定好辦嗎？

由於民間私人設定的貸款債務通常具有利息較高、年限較短的特色，
且銀行基本上不接受受到民間私人設定的不動產作為申辦貸款的抵押物，
我們經常收到不動產持有人諮詢如何解除民間私人設定的個案，
而解除民間私人設定最直覺地做法就是透過房屋或是土地等不動產貸款，
由貸款機構協助先代為償還導致民間私人設定的債務，在償還之後協助註銷民間私人設定，
並協助將該不動產作為抵押物向銀行申辦貸款。

整個流程結束之後，由於先前評估不動產貸款的預期金額是高過於民間私人設定的債務，
因此不動產持有人在取得資金並且將償還貸款機構代償的部分之後，
仍然會有一筆資金可以做自由運用，債權的部分也從民間私人設定回歸到了穩定性較高的銀行體系，
未來只需要依照與銀行的約定定期繳納房屋或是土地貸款的金額，逐步清償貸款即可。

那麼在申辦房貸解民間私設的過程中有哪些技巧或是需要注意的事項嗎？
以下我們將詳細說明申辦房貸解民間私設時務必留意的５大關鍵，
幫助不動產持有人在轉貸的過程更加順利，成功取得資金，度過暫時的周轉難關。

 

關鍵一：民間私人設定貸款成數

決定房子貸款解除民間私人設定是否容易申辦最關鍵的重點，就是「民間私人設定的貸款成數」，
這是因為房貸解民間私設的原理是透過先代償民間私人設定債務，再重新向銀行申辦貸款，
因此如果原本民間私人設定的貸款成數就已經非常高，可能高達了該不動產價值的八至九成，那解套的機會就會較低。

如果不動產持有人發現自己民間私人設定的債務屬於這樣的狀況，就會建議先透過其他管道籌措資金，

先降低民間私人設定貸款的成數，再來執行房屋貸款解民間私人設定會較為容易。
 

關鍵二：民間私人設定順位

除了「民間私人設定貸款成數」會影響房貸解套民間私人設定的難易度之外，
民間私人設定的順位也會有所影響，我們常聽到的「二胎」、「三胎」指的就是民間私人設定的順位。

如果曾經多次將土地或是房屋等不動產拿來抵押給不同的自然人，就會有民間私人設定順位的情況要考慮，
如果一筆土地或是房屋曾經被多次用作抵押，
銀行再接受同一筆土地或是房屋作為抵押物申辦貸款取得的抵押順位就會相對處於劣勢，
為了避免最終無法成功收回款項時，因為抵押順位較後面導致無法對抵押物執行權利，
多數銀行會拒絕民間私人設定順位二胎以上的案件申請。

如果不動產持有人名下的不動產剛好屬於民間私人設定順位較複雜的狀況，
就會建議先與前幾順位的民間私人設定債權人溝通，討論是否能夠暫時先註銷民間私人設定，
讓不動產持有人能先將不動產用作貸款申辦，成功取得資金後再償還給民間私人設定的債權人，
由於這個部分的程序較為複雜，且涉及不動產持有人、民間設定債權人、銀行等多方之間的關係，
建議可以委託專業的貸款顧問協助處理。

 

關鍵三：不動產持有人信用狀況

雖然申辦銀行房屋貸款時，因為申貸人以提供其名下的土地或是房屋等不動產作為擔保物，
申貸人本身的信用狀況不會是最大的審核重點，但由於銀行端最終會與不動產持有人建立借貸關係。

因此貸款核貸關鍵仍然會回歸到不動產持有人本身的信用狀況，這是因為對於銀行及金融機構而言，
申貸人未來是否能順利還款是他們最重視也最關心的事。

在申貸人遞出申請之後，銀行及金融機構除電話聯繫申貸人瞭解基本資訊外，也會啟動聯徵調查，
查核借款人信用評分及是否符合還款條件，並審視申貸人的財務狀況。

除了透過聯徵取得的申貸人信用狀況之外，申貸人短期內的聯徵次數也會影響核貸與否，
這是因為頻繁且密集的聯徵次數代表申貸人可能急於取得資金，
銀行及金融機構一般會將短期內聯徵次數過多的申貸人視為風險較高。

因此我們會建議申貸人在計畫任何貸款時，千萬不可以抱持著嘗試的心態多家申辦，
這麼做可能在無意中增加了自己的聯徵次數，導致未來申貸時不易過件。

如果申貸人的信用評分過低，不符合放款銀行或機構標準，
就會成為影響房屋貸款方案內容，甚至核貸與否的關鍵因素。

因此我們會建議如果未來有申請任何貸款的計劃或需求，平時務必定期繳納信用卡費，
並與銀行維持良好的往來紀錄，未來有需求需要申辦時，
將能夠幫助自己爭取到更優惠的貸款方案，同時提高成功核貸的機會。

 

關鍵四：不動產持有人財務物狀況

在審核不動產持有人的條件時，除了信用狀況之外，
不動產持有人的財務狀況也會是銀行端相當關心的條件，如果財務狀況良好且能夠提供具體證明，
對於順利申辦到房屋貸款作為民間私人設定的轉貸會相當有幫助。

在申辦房屋或是土地等不動產貸款時，申貸人以提供其名下的不動產作為抵押物，
銀行一般對於財力證明不會太過要求，通常也不會強制申貸人必須附上，
不過如果申貸人名下有一些動產不動產，或是有在做投資買賣的習慣，
建議可以在遞件時一併附上，會是相當不錯的加分條件。

舉凡申貸人名下的個人資產，如汽車、房屋、股票等都可以作為財力證明的一種，
雖然並非必要文件，但若申貸人有意爭取較佳的貸款條件，或是希望儘可能提高成功核貸的機會，
可以提供房屋稅單、地價稅單、不動產證明、房屋、土地權狀等作為輔助，
這些文件都可以證明申請人名下的財產，對銀行而言，申請人持有不動產代表其擁有較高的還款能力，
即使失去固定的收入來源，仍有房屋等不動產可作為變現的來源。

不過這些資產價格浮動，市場較不透明，比較難判斷實際價值，雖然對於提升核貸率有幫助，
卻較難提高申貸額度，在申貸過程中，扮演的還是比較偏向一個加分項目的角色。

 

關鍵五：是否提供保證人

對於銀行或是貸款機構而言，最擔心的就是申貸人成功申貸之後，因為種種狀況無力償還，
尤其是透過房屋貸款解套民間私人設定的不動產持有人，通常走到這一步已是面臨重重還款壓力，就算有固定的工作與收入。

對於銀行而言還是屬於風險較高的族群，
這也是為什麼許多銀行在進行房屋貸款轉貸民間私人設定的個案時會更加謹慎的原因，
要解除銀行對於這方面的疑慮，我們會建議申貸人可以在遞件申辦時主動向貸款機構提供保證人，
以提高貸款機構對於申貸人未來穩定還款的信任度。

雖然在申辦房屋貸款時，貸款機構通常不會主動要求貸款人提供保證人，
但如果自知信用或財務狀況較差，或是希望能提高過件機會，爭取到更高的額度或較低的利率，
便可以嘗試向貸款機構提供保證人，而保證人的選擇，可以盡量以三等親以內，
且財務狀況、信用狀況較佳的親人來作為保證人。

 

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簡單總結

若對於上方詳細解說看不下去的話，也可以直接觀看這裡。

 

如何清償民間設定？

想將貸款轉移到銀行，就要先塗銷民間設定；而想塗銷民間設定，就要先清償債務。可以採取以下三種方法解決：

＞找親朋好友幫忙還款，再塗銷設定
＞尋求能幫忙償還債務的金主
＞諮詢民間貸款公司進行債務整合，減輕還款壓力

 

私設轉銀行的限制條件

民間設定轉銀行是有條件的：

1.近1年無私人設定紀錄：
銀行無法協助清償民間債務，基本上只要有民間設定，就不能向銀行貸款；即便已經解除設定，
在未滿1年的情況下，對銀行來說風險仍太大，因此受理機率也不高。

2.個人信用良好：
信用分數在500~600分以上，核貸機率較高。另外，銀行最多只設定到第二順位抵押權，
除非第一、二胎貸款成數較低或個人條件非常優良，才有可能受理第三順位貸款。

3.房屋還有轉貸空間：
銀行貸款本就有額度限制，且不動產必須有殘值，若扣除已貸款額度後，
不動產價值不足，銀行就不會核貸。

＞詳細可以回頭觀看所有關鍵項目

民間設定轉銀行的三個流程

1.估價：
提供在職收入證明、勞保異動明細、6個月的薪轉存摺內頁加封面、土地建物所有權狀影本及最近1年貸款繳款明細，
讓專業人士評估可貸金額，若額度不足會視狀況要求擔保人作保。
2.代償：
如果手頭有資金，可先行代償，加速轉貸進行。若銀行願意核貸的金額超過第一、二胎的貸款金額時，
可以尋求專業的民間貸款機構幫忙代償並辦理塗銷設定。
3.送件：
通過銀行審核，順利過件後，就能把貸款獲取的資金還給幫您代償的金主。

 

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若有其他民間私人設定相關問題想請教該怎麼辦？
建議初次申請或是對貸款流程不熟悉者，可以向專業貸款顧問尋求建議，
透過貸款專員的專業知識，為您評估個人財務狀況，
分析比較各式貸款機構的方案，找到最適合的理財組合。

 

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