以房養老是什麼?留房養老又是什麼?哪個比較適合老年生活?

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以房養老是什麼?留房養老又是什麼?哪個比較適合老年生活?


 

金融業近期陸續推出以房養老、安養信託等理財產品,加上現行國人偏好的人壽保單,皆為節稅或保障工具。

財政部指出,若屬於借貸(無所得產生)、自益信託、自用壽險或年金保單等,即可有效節省所得稅、遺產稅與贈與稅。

以房養老是什麼?

所謂「以房養老」為個人以名下不動產(多半會要求完全沒有抵押貸款、房貸完全繳清的擔保品)做為擔保,

依照貸款成數與年度認定,銀行按月給付個人一定比例的金額,屬於借貸性質,因此無所得產生,免課所得稅。
 

其中,以房養老最關鍵的是貸款成數,也就是可借貸金額,

以土地銀行「樂活養老貸款」為例,各區所開放的最高成數都有不同,

雙北市最高成數為七成,例如個人擔保北市一處房地總價1,040萬元,可申貸額度約720萬元,

每月土銀將給付7.5萬元,借款期限為八年,但期限屆滿時,利息與本金需一次清償。

而安養信託如兆豐「退休安養信託」、國泰世華「幸福守護安養信託」等,

若為個人自益信託,也就是本人將資金或不動產委託給金融業者保管並簽訂信託契約,

定期撥付信託資金給自己,則屬免課稅範圍。

國稅局官員說,若該筆安養信託為子女幫父母出資,則屬他益信託,依信託總資產視為贈與行為,需申報課徵贈與稅10~20%。

留房養老是什麼?
「留房養老」是安養信託的一種,主要對象是55歲以上、手上不止一間房產的民眾。

他們可以到銀行申請成立信託帳戶,以委託銀行「包租代管」房屋的方式,

每月專款專用,並在扣除信託管理費之後,按月給付安養費用給受益人,

讓高齡者不用擔心產權、資金管理等問題,且最終仍保有房產所有權,也讓房子能順利傳承。

長壽風險是老年退休最大的課題,若想晚年財務運用更有彈性,民眾最好提早開始準備;

而「以房養老」與「留房養老」讓有房的民眾增加退休保障選擇,可善加利用,建構自己美好的退休生活。

「以房養老」和「留房養老」要如何抉擇?

「留房養老適合有錢、手上不只一間房產的老人。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,

擁有多間房屋的老人,確實可以拿其中一間來申請留房養老,賺取固定收益,

一來達到資產分散配置的效果,二來支付一點費用,交由銀行代管,即可享受到品質升級的服務。

另外,申請留房養老的物件,宜坐落於租屋需求大的地方,否則若是租不出去,根本不會有現金流。

另外,若是屋齡太高或屋況不好,經營、修繕的成本過高,也未必划得來,這些都是事前該評估的。
 

至於以房養老,相對適合只持有一間房屋,而且想住家裡,

不打算搬到安養中心、養生村或換到較小房子的人,但一樣要考慮物件本身的條件,

要是地段相對冷門,即便申請過關,結果申貸成數低,也換不了太多現金,

扣掉稅費成本後反而入不敷出的話,就不划算了。

這也是為什麼國內以房養老的核貸案集中於北北基地區,

因為房價較高,核貸額度也最高,其他區域能申請到的貸款成數往往不如預期。

此外,黃舒衛提醒,申請以房養老的人,在財務規劃的理性考量外,

也要妥善評估家人意願等非財務面因素,

最好是子女經濟獨立自主、對於房屋繼承權沒有太多意見,

再將以房養老納入選項,比較無後顧之憂。

參考來源:

https://ctee.com.tw/news/tax-law/693779.html
https://www.commonhealth.com.tw/article/84037
https://www.storm.mg/lifestyle/4410854

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