本息、本金攤還提前還款方案比較

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本息、本金攤還提前還款方案比較



「本息平均攤還」或「本金平均攤還」的還款方式哪個好?
民眾買屋大約要準備成交價2~3成的自備款來支付簽約(定金,代書費預繳、規費、稅費)、

用印( 備證款 )及完稅所需以以現金支付的款項,剩下7~8成的資金可能都來自於銀行貸款。

除了要找到提供較低房貸利率的銀行及房貸方案,另一個要考慮到的就是房貸還款方式。

房貸一繳可能就是20~30年且成為每個月的固定支出,對一般民眾的家庭生活影響甚鉅。

銀行利息的計算是根據以下公式決定的:
利息 = 資金總額 × 利率 × 借用時間

在利率一樣的情況下,資金總額與借用時間就決定利息的多寡

我們把錢存在銀行愈多,存放時間愈久,銀行需要給我們的利息就愈多;

相反的,如果我們跟銀行貸款,貸的金額愈大、貸款期限拉得愈久,我們需要支付給銀行的利息就愈多!

目前銀行提供兩種還款方式:【本金平均攤還】 與 【本息平均攤還】

這兩種還款方式針對不同收入、不同年齡、不同消費觀念的族群所設定,

銀行透過借款人本金還款金額的多寡、借用時間的長短來收取利息。

本金平均攤還 (遞減法)
又稱等額本金還款,每月要償還給銀行的本金都一樣,利息部分則依本金餘額計算,

但隨著所償還本金愈來愈多,應繳利息會逐月減少。

計算方式
每月要繳的房貸 = 本金 + 利息
 = 貸款總額 ÷ 貸款總月數 + 前期貸款餘額 × (年利率 ÷ 12)

優點
⊕總還款金額會比「本息平均攤還法」的金額較低 (因為一開始繳了比較多的房貸本金)
⊕強迫儲蓄


缺點
⊕前期房貸繳款壓力大
⊕還款金額不固定,每月需要確認
⊕房貸利息抵稅金額較少
⊕可彈性運用的資金較少
⊕降低生活品質

適合對象
⊕收入較高、財務能力較為寬裕的家庭或個人
⊕預期未來生活負擔會加重的人使用。ex: 看病、孩子讀書等
⊕預期未來收入會減少的人使用。ex: 退休族、銀髮族

本息平均攤還 (等額法)
又稱等額本息還款,把貸款的本利和 (本金+利息) 相加,然後平均分攤到還款期限中,

在利率不變的條件下,每月還款金額固定,只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同。

為目前最常見的房貸攤還方式,不僅讓借款人的還款壓力降低, 而且對銀行有利,因為可以多賺借款人的利息。

計算方式
每月要繳的房貸 = 本金 + 利息 = 固定值, 但每月支付本金與利息比例不同
還款初期的還款比例: 本金 < 利息
還款後期的還款比例: 本金 > 利息

優點
⊕每月還款金額相同, 不需計算每月需負擔金額, 所以房貸繳款壓力較小
⊕房貸利息抵稅金額較多
⊕利於做個人其他財務規劃

缺點
前期主要是在繳付利息,償還本金較少, 所以總還款金額會比「本金平均攤還法」的金額較高

適合對象
⊕月收入固定的上班族
⊕有其他財務規劃的族群

額外資訊

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