房貸中最高限額抵押權與一般抵押權的差別

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房貸中最高限額抵押權與一般抵押權的差別

房貸抵押是什麼?
目前銀行的定型化抵押貸款中,消費者仍屬於弱勢團體,在簽訂貸款契約時,先釐清各種權利義務,
是辦理抵押貸款的訣竅所在。在一般貸款的程序上,當借款人與銀行談好的貸款級數、利率及還款方式後,
借款人必須與銀行簽訂借貸契約,並提出借款人自己或他人的不動產給銀行,做為借款的擔保,以設定最高限額抵押權。
而借貸契約與房屋抵押兩者都是一般銀行辦理房屋放款時的必要程序,不僅是擔保銀行本身的債權,
也規定借款人的還款義務,因此最好能確實瞭解,以免日後誤觸規定而無法向銀行爭取權利。


目前銀行所提供的借款契約,因內容涵蓋了房屋借款、保證債務及信用貸款,
甚至信用卡、汽車貸款等日後有可能與銀行往來各種債務,這些債務大都會要求借款人,
以房屋貸款所提供的不動產作為擔保,此時借款人以不動產抵押給銀行的抵押權,
已經不屬於民法中所規定的『一般抵押權』,而是『最高限額抵押權』。

抵押權分類
抵押權分兩種,分別是[一般抵押權](或記載為普通抵押權或是抵押權皆是)與[最高限額抵押權],
那麼這兩者有甚麼不同呢?
『一般抵押權』
只要抵押借款已清償,即使抵押權尚未塗銷也失去效力。

『最高限額抵押權』
乃是在設定抵押時,雙方僅先預定一最高數額,但實際的抵押數額則尚未確定,
以擔保未來可能繼續發生的債權,一直得等到最後結算或貸款年限期滿時才能確立最後的抵押數額。

因此,如果依照目前銀行所採取的的這種方式,即使當借款人已繳清房屋貸款,
並不表示銀行將會馬上發給債務清償證明,而需等到銀行查清借款人並無積欠信用卡、汽車貸款等上述其餘債款時,
抵押權才算完全清償。 此外,因最高限額抵押權所擔保債務範圍較廣,
所以除非銀行認定借款人已無任何債務,銀行仍有權可不發給債務清償證明書。

所以在申請購屋貸款時,應注意下列幾點:
一、借貸契約內的債務範圍對擔保的債務範圍應確實瞭解,必要時可請銀行影印一份留存,作為日後對照的依據。
此外,曾有消費者因在同一銀行的其他分行當朋友的保證人,銀行為規避風險便拒絕提供貸款。
因此,如果有同一銀行的其他分行當親朋好友的保證人,尤其應注意其保證人,與房屋抵押有無連帶關係。

二、借款契約的借款期間除了需要瞭解借款期限的權利外,應特別注意是否有未到期前提前清償的違約條款。
例如原約定的抵押期限為二十年,借款人在第十年時即提前清償完畢。

三、抵押擔保設定的期間及塗銷條件一般抵押權擔保債權的範圍,多是在借貸契約內規定,
而抵押期間則於抵押權設定契約書內規定。通常目前銀行採取的設定期間為三十年,
也就是說在這段期間內於銀行內所有債權皆以抵押之不動產作為擔保。

『一般抵押權』與『最高限額抵押權』比較表

最高限額抵押權 一般抵押權
  • 擔保將來發生之債權
  • 債權人於存續期間可繼續使用(即隨借隨還),而不需塗銷後重予設限定登記
  • 在存續期間內,債務人對其抵押權所負在最高限額內之一切債務( 如信用抵貸、保證),均可為抵押權擔保效力所及
  • 超過最高限額範圍外之利息及違約金無優先受償效力
  • 擔保已發生債權
  • 不能繼續借用。債權受償後,抵押權雖未塗銷,亦失效力
  • 除原擔保之債權外,債權人對抵押權人負有其他債務時,對於抵押債務,均不予擔保
  • 抵押權擔保債權及利息與違約金

消息來源:
https://www.taiching.com.tw/loan/knowledge/knowledge_12

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