進行房子抵押貸款試算，明白您房屋價值可貸金額是多少

房子抵押貸款成數決定買房時可以取得的貸款金額，也影響自備款的數字。
而在購屋前能否先得知貸款成數是多少呢？
本篇將解說貸款成數的相關資訊，
包含透過貸款成數推算房屋行情價、影響成數高低的5大因素，
以及5個常見貸款成數問題，讓您在買房前能多加評估。


房子抵押貸款成數是什麼？
房子抵押貸款成數是指一般民眾向銀行申請房貸時，可以申貸的比例。
銀行會針對申請人購買的房屋物件進行鑑價，
並且在「鑑價價格」與「買賣價格」中，
取低價作為貸款額度的計算基準值 ，
再根據房屋的相關因素與個人的信用分數，決定貸款成數。

如中古屋平均的最高貸款成數約在6成左右，
鑑價後金額為500萬，可貸300萬，需自備200萬頭期款。

如何從房子抵押貸款成數與鑑價價值推算物件行情價？
在個人信用良好的情況下，
貸款成數可以反推出銀行評估房屋的鑑價價值，
透過以下公式可以計算得出： 

貸款金額 ÷ 貸款成數 = 鑑價價值 

鑑價價值便可作為標準，評估賣方開出的售價是否合理。
以售價500萬的房屋為例，鑑價價值僅有400萬，貸款成數6成，
原本以為自備款只要200萬，但因為鑑價價值少售價100萬，
需再補齊60萬的差額。建議您在購屋前先詢問專員，
尋求初步估價，獲得與屋主議價的籌碼。

影響貸款成數的因素有哪些？還有機會取得貸款成數9成嗎？

通常會影響房貸成數的因素有以下5種：

1.個人信用分數與銀行貢獻度
每個人的信用紀錄都會留在聯徵中心，
提供銀行審核貸款申請時，評估申請人的還款能力。
另外也會透過銀行貢獻度，如平時有無長期定存、購買基金，
以及是否為大額活存或固定往來的客戶等因素，以決定貸款成數。

2.物件屋齡
房屋屋齡也是影響貸款成數的原因，
一般來說預售新屋的貸款成數都會高於中古屋。

3.物件坪數
銀行會根據房屋坪數是否高於15坪，
作為是否提高貸款成數的判斷因素之一。

4.物件座落地段
如果房屋靠近捷運站1,000公尺內，或位於蛋黃區中，
即使是中古屋，因為地段價值高，銀行仍願意提供高貸款成數。
反之，若地處偏遠，或位於無尾巷中，貸款成數將受限縮。

5.物件週邊有無嫌惡設施
如房屋週邊方圓100公尺內，
有加油站、垃圾回收廠、電箱及電塔、宗教建築及殯儀館等嫌惡設施，
也會影響貸款成數上限。

而整體的貸款成數上限也會被房市的熱絡程度影響，
在過去幾年房市繁榮時，曾經出現過房貸成數9成的房貸承作案例，
而近年來的高標則平均落在7~8成之間。


常見的貸款成數5大問題與解答
房子抵押貸款成數問題1：房屋貸款成數不足，是否構成解約條件？
若事前簽定合約時無特別標明但書，
指出未達房貸成數可無條件解約，
否則仍需遵循買賣雙方簽定合約內容。

房子抵押貸款成數問題2：房屋貸款成數不足，訂金(斡旋金)會被沒收嗎？
同上，需依照雙方簽約的內容，履約而行。

房子抵押貸款成數問題3：房屋貸款成數不足怎麼辦？
如不另選擇其他銀行申辦，就必須補足自備款。
因此建議您在簽約前，向多家銀行尋求房屋鑑價，
掌握該物件行情，避免簽約後才遇到貸款成數不足的窘境。

房子抵押貸款成數問題4：銀行貸款成數若不夠，仲介會退款嗎？
能否退款，主要仍視買方與仲介簽定委買合約內容而定，
在與房仲簽約前建議再三確認。

房子抵押貸款成數問題5：房貸貸不下來怎麼辦？
各家銀行房貸授信政策或有不同，使用者購買前需多方比較。
建議您平時保持良好信用紀錄，並在購屋時就先尋求銀行協助鑑價。

參考來源：https://bank.sinopac.com/sinopacBT/personal/article/smart-consumption/mortgage-rate.html
 

內政部不動產資訊平台房貸利息試算

線上試算網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/c/SCRC0201.aspx

貸款試算說明(以本息平均攤還法)

輸入：

貸款金額、第一年的房貸年利率、第二年的房貸年利率、第三年的房貸年利率、貸款年限、寬限期
公式：

每月應付本息金額之平均攤還率＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}
(公式中：月利率 ＝ 年利率／12 ； 月數=貸款年限 ｘ 12)
平均每月應攤付本息金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率
每月應攤還本金與利息試算：

平均每月應攤付本息金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率＝每月應還本金金額＋每月應付利息金額
每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
每月應還本金金額＝平均每月應攤付本息金額－每月應付利息金額
寬限期應繳利息＝尚未清償本金×月利率

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