持分土地被佔用如何處理？法律知識告訴你

現代社會常常因為買賣、繼承等原因，出現共有土地分割的情形，

而當兩個以上的共有人，無法就土地的使用或收益方法達成共識時，

往往就會發生衝突。常見土地共有糾紛就比如有：

其中一位共有人未經協議就獨自使用共有土地或建物；想終結共有關係，

卻對分割方式無法達成共識；維護修繕費用該由誰負擔…不勝枚舉，

我們有什麼方法可以預防或解決相關共有土地糾紛呢？

持分土地被佔用要如何處理？相關法律知識：
Q：共有土地分割，難以達成協議時可以找誰居中協商？
依現行法規的設計，共有土地分割是屬於「強制調解」的案件，

法院希望共有人之間能夠在訴訟前先做前置協商。此時如果各共有人都能理性地進行溝通，

達成共識，就可以省下訴訟的漫長等待及勞心勞力。然而現實往往是各共有人在已經和對方撕破臉，

又對自身權益一知半解的情形下，不是無話可說避不見面，就是見面也只是大吵一架、不歡而散，

白白浪費了法院安排調解的一番美意。因此，如果針對共有土地分割案件無法達成協議，

建議備妥地政資料尋求不動產專業的律師協助，評估確認我方的主張是否合理，並陪同調解，

有一位理性且專業的人士介入，更能引導帶動協商的進行，同時保障我方應有的權益，促使紛爭早日落幕。

Q：共有土地持有方式，需要告知土地共有人嗎？
由於共有土地使用處分需要絕對多數的共有人同意，常導致土地因共有人彼此間的糾紛荒廢，

所以為了促進閒置土地的利用及活化，鼓勵共有人可以用協議或訴訟的方式進行分割。

但若共有人之間可以達成共識，也可以考慮找專業律師擬定一份不動產的「分管契約」（分管協議），

來約定共有土地使用方法、維護費用、收益分配等等事項，而如果向地政事務所做分管登記，

即使後來有人把自己的持分轉讓出去，這個繼受持分的新共有人也要受到這份契約規定的約束，

就可以有效預防因共有土地的利用分配產生糾紛囉。

Q：共有土地被竊佔時可以提出告訴嗎？
共有土地竊佔事件常見有2種類型，可以不同的方法來提出訴訟維護自身的權益：
1. 其中一位共有人擅自佔用共有土地：
依照民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

當其中一位共有人霸佔共有的不動產，擅自在上面建屋居住、耕作種植作物或者將共有土地出租時，

已經逾越自己的持分，而受有超過應有部分的利益。此時，其他共有人可以對這個侵占土地的共有人提出民事訴訟，

依照各自的應有部分比例來要求他返還相當於租金的不當得利。

2. 非共有人竊佔共有土地：
如果共有土地竊佔的人不具有共有人的身分，那麼就是「竊佔他人的不動產」，

可能觸犯刑法第320條第2項的竊占罪。除此之外，任何一位共有人都可以另外依照民法第821條規定向他提出民事訴訟，

請求將共有土地返還給全體共有人。

Q：遇到共有土地糾紛時怎麼辦？
共有土地糾紛類型百百種，且不動產所涉及的利益及價值都不低，建議及早尋求專業土地糾紛律師的協助，

並指導蒐集證據、申請謄本資料或進行鑑界鑑價，來評估狀況必擬定紛爭解決的策略，

可能可以更經濟且快速的解決問題，省下大筆訴訟成本。

相關來源：
https://www.howlawyer.com.tw/knowhow-share-land-segmentation-dispute-rights-and-interests/

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