進行房子抵押貸款試算,明白您房屋價值可貸金額是多少

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進行房子抵押貸款試算,明白您房屋價值可貸金額是多少

房子抵押貸款成數決定買房時可以取得的貸款金額,也影響自備款的數字。
而在購屋前能否先得知貸款成數是多少呢?
本篇將解說貸款成數的相關資訊,
包含透過貸款成數推算房屋行情價、影響成數高低的5大因素,
以及5個常見貸款成數問題,讓您在買房前能多加評估。


房子抵押貸款成數是什麼?
房子抵押貸款成數是指一般民眾向銀行申請房貸時,可以申貸的比例。
銀行會針對申請人購買的房屋物件進行鑑價,
並且在「鑑價價格」與「買賣價格」中,
取低價作為貸款額度的計算基準值 ,
再根據房屋的相關因素與個人的信用分數,決定貸款成數。

如中古屋平均的最高貸款成數約在6成左右,
鑑價後金額為500萬,可貸300萬,需自備200萬頭期款。

如何從房子抵押貸款成數與鑑價價值推算物件行情價?
在個人信用良好的情況下,
貸款成數可以反推出銀行評估房屋的鑑價價值,
透過以下公式可以計算得出: 

貸款金額 ÷ 貸款成數 = 鑑價價值 

鑑價價值便可作為標準,評估賣方開出的售價是否合理。
以售價500萬的房屋為例,鑑價價值僅有400萬,貸款成數6成,
原本以為自備款只要200萬,但因為鑑價價值少售價100萬,
需再補齊60萬的差額。建議您在購屋前先詢問專員,
尋求初步估價,獲得與屋主議價的籌碼。

影響貸款成數的因素有哪些?還有機會取得貸款成數9成嗎?

通常會影響房貸成數的因素有以下5種:

1.個人信用分數與銀行貢獻度
每個人的信用紀錄都會留在聯徵中心,
提供銀行審核貸款申請時,評估申請人的還款能力。
另外也會透過銀行貢獻度,如平時有無長期定存、購買基金,
以及是否為大額活存或固定往來的客戶等因素,以決定貸款成數。

2.物件屋齡
房屋屋齡也是影響貸款成數的原因,
一般來說預售新屋的貸款成數都會高於中古屋。

3.物件坪數
銀行會根據房屋坪數是否高於15坪,
作為是否提高貸款成數的判斷因素之一。

4.物件座落地段
如果房屋靠近捷運站1,000公尺內,或位於蛋黃區中,
即使是中古屋,因為地段價值高,銀行仍願意提供高貸款成數。
反之,若地處偏遠,或位於無尾巷中,貸款成數將受限縮。

5.物件週邊有無嫌惡設施
如房屋週邊方圓100公尺內,
有加油站、垃圾回收廠、電箱及電塔、宗教建築及殯儀館等嫌惡設施,
也會影響貸款成數上限。

而整體的貸款成數上限也會被房市的熱絡程度影響,
在過去幾年房市繁榮時,曾經出現過房貸成數9成的房貸承作案例,
而近年來的高標則平均落在7~8成之間。


常見的貸款成數5大問題與解答
房子抵押貸款成數問題1:房屋貸款成數不足,是否構成解約條件?
若事前簽定合約時無特別標明但書,
指出未達房貸成數可無條件解約,
否則仍需遵循買賣雙方簽定合約內容。

房子抵押貸款成數問題2:房屋貸款成數不足,訂金(斡旋金)會被沒收嗎?
同上,需依照雙方簽約的內容,履約而行。

房子抵押貸款成數問題3:房屋貸款成數不足怎麼辦?
如不另選擇其他銀行申辦,就必須補足自備款。
因此建議您在簽約前,向多家銀行尋求房屋鑑價,
掌握該物件行情,避免簽約後才遇到貸款成數不足的窘境。

房子抵押貸款成數問題4:銀行貸款成數若不夠,仲介會退款嗎?
能否退款,主要仍視買方與仲介簽定委買合約內容而定,
在與房仲簽約前建議再三確認。

房子抵押貸款成數問題5:房貸貸不下來怎麼辦?
各家銀行房貸授信政策或有不同,使用者購買前需多方比較。
建議您平時保持良好信用紀錄,並在購屋時就先尋求銀行協助鑑價。

參考來源:https://bank.sinopac.com/sinopacBT/personal/article/smart-consumption/mortgage-rate.html
 


 

內政部不動產資訊平台房貸利息試算

線上試算網址:https://pip.moi.gov.tw/V3/c/SCRC0201.aspx

貸款試算說明(以本息平均攤還法)

輸入:

貸款金額、第一年的房貸年利率、第二年的房貸年利率、第三年的房貸年利率、貸款年限、寬限期
公式:

每月應付本息金額之平均攤還率={[(1+月利率)^月數]×月利率}÷{[(1+月利率)^月數]-1}
(公式中:月利率 = 年利率/12 ; 月數=貸款年限 x 12)
平均每月應攤付本息金額=貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率
每月應攤還本金與利息試算:

平均每月應攤付本息金額=貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率=每月應還本金金額+每月應付利息金額
每月應付利息金額=本金餘額×月利率
每月應還本金金額=平均每月應攤付本息金額-每月應付利息金額
寬限期應繳利息=尚未清償本金×月利率


 

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